Por Carlos E. Leyton Obando
En la conexión entre el espacio físico común con la gente usuaria y la organización que controla los objetivos del entorno construido me cuento como un consultor especializado en estándares y normatividad, lo que en específico es poder llevar el diálogo fluido entre las partes en un sector de industria especializado y a la vez muy diverso como lo es el facility management en Latinoamérica.
Mi mayor entendimiento a lo largo de estos últimos treinta años como parte de la industria del FM ha sido considerar que una apropiada gestión de activos productivos, sus proyectos y adaptabilidad de las instalaciones en el ambiente construido es el gran “por qué” o como dicen los norteamericanos, “big why” a la hora de poner en marcha una localidad con usos y usuarios específicos.
En un panorama global acerca de las Normas ISO y su influencia en el sector del FM, el cumplimiento y adherencia a las buenas prácticas existentes, su gobernanza, las certificaciones y acreditaciones en el FM, y todas las técnicas aplicadas a los servicios críticos y a las tendencias regulatorias emergentes, puedo manifestar que sólo en muy pocos casos y por el uso de las mejores prácticas, considero inapropiado poner todo esto en la misma balanza. Estoy seguro que faltaría ampliar la visión que nos entrega el sector de la construcción y sus impactos con respecto a la velocidad a la cual debemos responder en los mercados, que nos obligan a obtener mayores rentabilidades por efecto del valor que le agregamos a los activos.
Trabajar en el entorno construido y en operación continua significa entender el proyecto de construcción desde sus etapas iniciales y a pesar de lo que mencionan los inversionistas, también nuestra influencia es parte fundamental en la entrega de la rentabilidad en sus activos. No importa qué uso tiene la construcción en la cual vamos a interactuar. Muchas veces es vivienda multifamiliar, otras es industria (Oficinas, Hoteles, Aeropuertos, Edificios Gubernamentales, Centro de Entretenimiento, Malls, etc.) y otros son de mayor especialización.
Por lo que casi siempre me pregunto, cómo es desarrollar una estrategia de conversión de los objetivos organizacionales, institucionales y de dirección en resultados concretos y tangibles para un determinado entorno construido. Algunas consideraciones que he seguido entregando han sido, “sin limitarse a”, a las siguientes:
- Cómo recibir un edificio en cumplimiento de las normas de construcción, estructura, sistemas eléctricos, mecánicos, hidráulicos, de transporte vertical, entre otros. Qué metodología usar…
- Dónde estarán los mayores ahorros versus los ingresos que se requieren por prestación de los servicios hacia los tenants o arrendatarios y usuarios.
- Cómo iniciamos con los modelos de control de energía, agua y residuos y demás controles tecnológicos.
- Cuáles son los puntos críticos que están en la vía a construir para mantener la imagen de una localidad e incluirlos en un plan de inversión en el corto, mediano y largo plazo.
Esta pregunta me la he hecho después de los inicios de la IFMA en 1980 y los años 90’s cuando la dinámica de la gobernanza para el cumplimiento de objetivos estaba íntimamente relacionada con la operación de los servicios y su conversión hacia estándares más universales y el mantenimiento básico de los sistemas de una edificación.
Por decirlo de alguna forma el control estaba concentrado en un solo tipo de profesional, como lo era el gestor administrativo financiero. Hoy los servicios relacionados al activo construido casi que son intrínsecos, las estructuras se construyen pensando en un tipo específico de tecnología de construcción y sus sistemas mecánicos, eléctricos e hidráulicos.
Esto anterior, no ha sido nada fácil de entender, ya que requiere formación, de un tipo especializado de personal profesional y técnico y lo más importante, qué significa el desarrollo de la gestión en los servicios de FM ante los entornos administrativos y financieros en el manejo del tiempo de uso y el ciclo de vida de ese activo o edificación.
Quiero ser cauto al momento de identificar cómo los estándares y normas aplicables a la industria del FM pueden ser estratégicos, en gremios, organizaciones e instituciones con activos de alta productividad donde seguramente el llegar a tener una relación directa entre la alta dirección y las operaciones fluirá con mayor naturalidad.
En contraste a estos, en los activos de media y baja productividad la implementación puede llegar como un resultado de un líder de equipo de trabajo enfocado en mejoras por tiempo determinado para un proyecto específico. Así las cosas, estoy seguro de que la definición del uso de estándares, normas y guías en el sector del FM debe agregar valor en dos (2) grandes núcleos temáticos:
- Los gremios de industrias donde se requiere un determinado grupo profesional y técnico para atender especificaciones directas a las demandas de cada uno de estos. Podría considerarse un gran plan de atención que encause dicha normatividad relacionada al FM.
- Y el otro, en organizaciones e instituciones de altísima productividad donde el activo genera compromiso en la rentabilidad de su actividad económica que logre identificar la forma de escalarlo con los profesionales y técnicos desde las etapas iniciales, para que puedan interactuar en algunas industrias.
Para terminar de manifestar mi preocupación con la forma de enfocar los estándares y normatividades de nuestra industria en la región no me queda más que identificar cada hito en el que se encuentra tanto la industria como los gremios, organizaciones e instituciones en cada territorio, en algunos casos he identificado la falta de importancia dada a las habilidades del personal, como en otras, la sobre valoración de los activos administrados y en operación.
Sugiero que esto pueda ser un encaje que se haga en forma permanente, de manera que las partes puedan aportar desde su punto de partida, logrando la rentabilidad deseada, así como el fluir del diálogo hacia mejores prácticas en el mejoramiento continuo de habilidades profesionales y técnicas que redunden obviamente en la mejora de nuestra responsabilidad social. FML
Carlos E. Leyton Obando Es Arquitecto MBA. Director y Líder en Gestión de Bienes Raíces, Proyectos e Instalaciones. Consultor y Activista en Estrategias para el Facility Management. Conozcamos más de Carlos E. Leyton Obando.
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